KUMKAPI PAPAZEVLERİ DAVASI
Yargıtay mahkeme kararını onadı
Kumkapı Meryemana Patriklik Vakfı ve Norayr İşler arasındaki Papazevleri davasında çıkan karar Yargıtay’ın internet sitesinde yayınlandı. Vakıf harap durumdaki Papazevleri olarak bilinen Kumkapı’daki mülkü İşler’e yenilemesi ve otel olarak işletmesi için kiralamış, İşler, harap durumdaki binayı yenilemiş ancak vakıf, kiranın ödenmesinin sık sık ihlal edildiği gerekçesiyle İşler ve yöneticisi olduğu işletmeci Zela Kuyumculuk için tahliye yönünde mahkeme kararı almıştı. İşler tahliye sonrasında harcamalarının iadesi için mahkemeye gitmiş ve mahkeme İşler yani Zela Kuyumculuk lehine karar vermişti. Kumkapı Vakfı bu gelişme üzerine İstinaf’a gitmiş ancak karar değişmemişti. Vakıf daha sonra Yargıtay’a başvurdu. Yargıtay kararında, “kiralananın onarımı ve değişiklikler için yapılacak her türlü harcama bedeli ve kiralananda meydana gelen değer artışının kiracıya ödeneceğinin açık bir şekilde hüküm altına alındığı, İlk Derece Mahkemelerince yapılan tespit ve değerlendirmelerde bir isabetsizlik bulunmadığı…” ifadesi yer aldı.
2 Aralık 2025’te Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nde görülen duruşmaya davalı Kumkapı Vakfı’ndan başkan Hrant Moskofyan ile davacı Norayr İşler ve tarafların avukatları katıldı. Kumkapı Vakfı, temyiz başvurusunda, kira sözleşmesinin 3. Maddesinin ancak haksız fesih halinde uygulanabileceğini, kira sözleşmesinin davacının temerrüdü nedeniyle mahkeme kararı ile sona erdiğini, kira sözleşmesinin sona ermesinde davacının kusurlu olduğunu, davacının mülkün bahçesine kaçak olarak yaptığı restoranın yıkıldığını, bu nedenle de ekonomik değeri olmadığını, sözleşmeye göre davacının binada sadece kullanım amacına uygun olarak onarım yapabileceğini, sözleşme kapsamına göre kiracının alacak/tazminat talebinde bulunmasının hukuken mümkün olmadığını, kiralananda bulunan sökülebilir eşyaların tamamı davacıya iade edilebileceğinden, bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesinin usule ve yasaya aykırı olduğunu, lüks masrafların belirlenmediğini, imalat tarihi bilinmediğinden kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olan 2013 yılının dikkate alınması gerektiğini, taşınmazın değer artış miktarına ilişkin bilimsel bir hesaplama yapılmadığını, yıpranma payına ilişkin hesaplamanın hatalı olduğunu, müvekkilinin tacir olmadığını, dava konusu kira sözleşmesinin davalı Vakıf açısından ticari iş sayılmadığından avans faizi uygulanamayacağını, ıslah edilen miktar açısından dava tarihinden itibaren avans faizi uygulaması hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istedi.
Yargıtay ise, gerekçeli kararında, İstinaf mahkemesi kararındaki hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığını, kira sözleşmesinin süresinden önce herhangi bir nedenle sona ermesi halinde kiralananın onarımı ve değişiklikler için yapılacak her türlü harcama bedeli ve kiralananda meydana gelen değer artışının kiracıya ödeneceğinin açık bir şekilde hüküm altına alındığını, İlk Derece Mahkemelerince yapılan tespit ve değerlendirmelerde bir isabetsizlik bulunmadığını, mahkeme tarafından kararlaştırılan avans faizin Türk Ticaret Kanunu’na uygun olduğunu belirterek İstinaf mahkemesi kararını onadı. Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine karar verildi. Kumkapı Vakfı yönetimi, hukuki sürecin devam ettirileceğini belirterek kapsamlı bir açıklamanın önümüzdeki günlerde yapılacağını bildirdi.
Dava nasıl gelişti?
Zela Kuyumculuk Limited Şirketi’nin Yönetim Kurulu Başkanı ve Eski İstanbul Kuyumcular Odası Başkanı Norayr İşler, Kumkapı’da Muhsine Hatun Mahallesi, Tavasi Çeşme Sokak’ta yer alan ve “Papaz Evleri” olarak bilinen Kumkapı Meryem Ana Kilisesi Vakfı’na ait harabe binanın restorasyonunu yapmak ve işletmek üzere 2013 yılında sözleşme imzaladı. Sözleşme kapsamında İşler, binayı restore ederek otel haline getirdi. Ancak Kumkapı Meryem Ana Kilisesi Vakfı, sonraki süreçte kiranın ödenmesinin sık sık ihlal edildiği gerekçesiyle ihtarnameler gönderdi, son ihtarnameden sonra da oteli mahkeme kararıyla tahliye ettirdi. İşler de yaptığı masrafları gerekçe göstererek vakfı dava etti.
İstanbul 9. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen davada mahkeme, 29 Nisan 2024’teki duruşmasında vakfın bilirkişi raporundaki bedelin faiziyle birlikte Zela Kuyumculuk’a ödenmesine karar verdi.
Gerekçeli kararda, “taraflar arası imzalanan kira sözleşmesinin 3. maddesine göre, vakıf tarafından 30 yıllık kira sürecinin herhangi bir nedenle sonlandırılması halinde yapılan onarım ve değişikliklerle ilgili harcamaların kiracıya ödenmesinin kabul ve taahhüt edildiği” hükmüne vurgu yapılmıştı. Kararda, Kumkapı Vakfı’nın davacı Zela Kuyumculuk’a otel ve restoran binasının tadilatı için 14 milyon 734 bin TL, bina değer artışı içinse 73 milyon 242 bin TL avans faizle birlikte ödemesine karar verilmişti. Kararın ardından vakfın banka hesaplarına tedbir konuldu. Taraflar, kararı farklı gerekçelerle İstinaf’a götürmüştü.
Zela Kuyumculuk, faiz başlangıcının 24 Nisan 2021 itibariyle hesaplanması gerektiğini öne sürdü. Kumkapı Vakfı’nın istinaf dilekçesinde ise mahkeme tarafından sözleşmenin hatalı yorumlandığı, mahkemenin belirlediği 73 milyon 242 bin 589 TL değer artış bedelinin gerçekçi olmadığı, tanıklarının dinlenmediği ve bilirkişi raporları arasında çelişkiler olduğu gerekçeleri yer aldı.
İstinaf Mahkemesi, değerlendirmesinde Kumkapı Vakfı’nın Zela Kuyumculuk’a ödemesi gereken 73 milyon 242 bin TL’deki faiz başlangıcının tahliye tarihi itibariyle değil, dava tarihi itibariyle işletilmesi gerektiğini belirtti. Mahkeme, kira sözleşmesinde yer alan 3. madde ile 30 yıllık kira döneminin sona ermesinden önce kiralayan tarafından herhangi bir nedenle feshedilmesi durumunda kiracı tarafından onarım, yenilik ve değişiklikler için yapılan her tür harcama bedelini ve bunlardan meydana gelen değer artışını kiracıya ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği, otelde bulunan restaurantın kaçak yapı olduğu ve Anıtlar Kurulu tarafından yıkılmasına rağmen 21 Nisan 2015 tarihli ek sözleşmenin ekinde bulunan krokide restaurant binasının göründüğü ve vakıf tarafından bilindiğini, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin verdiği kararın usulen doğru olduğunu belirterek Vakfın başvurusunun esastan reddine karar verdi. İstinaf Mahkemesi, Kumkapı Vakfı’nın adli yardım başvurusunu ise kabul etti. Dava süresince vakfın banka hesapları bloke edildi.
Norayr İşler ve Zela Kuyumculuk’tan açıklama
Yargıtay kararı sonrası Norayr İşler, bir açıklama yayınladı. Açıklamada “Hukukçulara göre bundan sonra atılacak her adım hukuki değil, kamuoyunu oyalamaya yönelik. Kesinleşen borcun ödenmemesi halinde vakıf taşınmazlarının haczi gündemde” dendi.
Açıklamada “Kararda, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde yer alan ‘her ne sebeple olursa olsun’ ve ‘her türlü masraf’ ibarelerinin yoruma açık olmadığı, bu hükümlerin sonradan daraltılamayacağı ve sözleşmenin mahkeme eliyle yeniden yazılamayacağı açıkça ifade edildi” dendi. İşler ve Zela Kuyumculuk açıklamasında “Yüksek Mahkeme, vakfın açık yazılı muvafakatiyle yapılan imalatların basit tamirat değil, taşınmaza kalıcı nitelikte değer kazandıran yatırımlar olduğunu belirterek, bu değer artışının kiracıya yüklenemeyeceğini hukuki gerekçeleriyle ortaya koydu. Bu kararla birlikte, harabe halde teslim edilen taşınmazın yeniden inşa edilerek otel ve restoran niteliğinde yüksek ekonomik değer taşıyan bir işletmeye dönüştürülmesi için yapılan tüm yatırımlar ve yatırımlardan doğan değer artışı, hukuken koruma altına alınmış oldu” dendi.
Şirket kira aksamalarını “Açılıştan kısa bir süre sonra başlayan pandemi nedeniyle kiralardaki aksamalar başladı ve kiracı şirket, mal sahibi vakıf tarafından sözleşmesi feshedilerek tahliye edildi. Böylece yatırım sonucunda ortaya çıkan tüm değer vakfın mülkü haline geldi. Ancak vakıf, sözleşmede açıkça düzenlenen ‘masraf ve değer artışının iadesi’ yükümlülüğünü yerine getirmediği için uyuşmazlık yargıya taşındı” ifadeleriyle gerekçelendirdi.
“Vakıf için borç yükü ortaya çıktı, yönetsel sorumluluk tartışması yapılmalı”
Açıklamada şu ifadelere yer verildi:
“Kararın kesinleşmesiyle birlikte, vakfın ciddi bir borç yükü ortaya çıkmış oldu. Hukukçular, bu borç ödenmediği takdirde, vakfa ait gelir getirici taşınmazlar, ticari işletmeler, vakfın envanterinde bulunan Patrikhane binasının da içinde bulunduğu kompleks de dahil bazı taşınmazlar üzerine haciz konulabileceğini ve satış yoluyla tahsil yoluna gidilebileceğini belirtiyor.”
Norayr İşler, şu ifadeleri kullandı: “Bu noktada artık hukuki tartışma değil, yönetsel sorumluluk tartışması yapılması gerektiği açıktır. Yargıtay’ın gerekçeli kararıyla birlikte, bu zararın ‘öngörülemez’ olduğu iddiası da ortadan kalkmıştır. Bugün gelinen nokta; hatalı bir sözleşmeden değil, yıllar boyunca sürdürülen basiretsizliğin, inadın ve kişisel hırsların sonucudur. Bu süreçte uzlaşma ihtimali defalarca masadayken, vakıf yöneticilerinin bilinçli biçimde bu yolları kapattığı, davayı uzatmayı tercih ettiği ve bunun bedelini cemaate ödettiği görülmelidir. Artık sorulması gereken soru şudur: Bu zarar kimin eseridir ve kim hesap verecektir?”
İşler, “Kesinleşen alacağın ödenmemesi halinde vakıf taşınmazlarının haciz ve satış sürecine girmesi bir tercih değil, hukuki bir sonuçtur. Bu sonucun sorumluluğu ne kiracıya ne de mahkemelere yüklenebilir. Bu sorumluluk, açık sözleşmeye rağmen süreci kişisel güç gösterisine çeviren, cemaate ait bir değeri korumak yerine onu riske atan yöneticilere aittir” yorumunu yaptı.
Şirket yetkilileri ayrıca, Yargıtay’ın gerekçeli kararıyla birlikte artık tartışılacak bir husus kalmadığını, bu aşamadan sonra borcun ödenmemesi halinde icra sürecinin işletileceğini ve doğacak sonuçların sorumluluğunun tamamen vakıf yönetimine ait olacağını ifade ettiler.
